À l’aube de cette nouvelle année, nous pouvons déjà constater que nous allons faire face à une série de changements dans le secteur de l’immobilier à Bruxelles. 

Voyons tout ça d’un peu plus près…

Droits d’enregistrement à Bruxelles

Premièrement, comme nous en avions parlé récemment dans notre blog, une diminution des droits d’enregistrements à Bruxelles a été votée en novembre 2022 et sera d’application à partir du 1er avril 2023 ! Et oui,  le projet d’ordonnance visant à augmenter l’abattement et introduire un abattement supplémentaire a été approuvé. De quoi donner un sérieux coup de pouce pour l’achat d’un bien immobilier sur Bruxelles.

Pour rappel, les droits d’enregistrement sont fixés à 12,5% du prix d’achat. L’abattement des droits d’enregistrement permet de ne pas payer ces 12,5% ! Actuellement, l’abattement est fixé à un montant de 175.000€ et va passer à 200.000€ ! En bref, une belle économie de 25.000€.

Mais ce n’est pas tout, le délai laissé aux acquéreurs pour se domicilier dans le bien acquis passe de 2 à 3 ans ! Autres avantages, le prix du bien ne devra plus excéder 500.000€ mais 600.000€ et si vous ne restez pas 5 ans dans la propriété, vous ne devrez plus rembourser la totalité de l’abattement dont vous avez bénéficié. Ce sera calculé au prorata de la durée restante… Bonne nouvelle, non ? 

Mais ce n’est pas tout… il y a des nouveautés au niveau des rénovations d’un bien ! Dans sa politique, la région de Bruxelles souhaite améliorer les performances énergétiques des bâtiments. Pour cela, il est possible de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 25.000€ par saut de classe énergétique en cas d’amélioration de deux classes. Afin de vous laisser le temps de réaliser les travaux, le délai pour se domicilier dans le bien passe à 5 ans.

Vous souhaitez construire à Bruxelles ? Changement également au niveau de l’abattement pour l’acquisition d’un terrain à bâtir qui passe de 87.500€ à 100.000€.

Pour en savoir plus, c’est par ici !

PEB et indexation des loyers

Le deuxième grand changement annoncé n’est autre que l’indexation des loyers et certificats PEB. Mais pour rappel, qu’est-ce qu’un PEB ? 

Le certificat PEB est un document qui communique des informations théoriques sur la performance énergétique d’un bien immobilier. Il a un double objectif , comparer les biens  et est un guide pour la rénovation. Dorénavant, l’indexation des loyers se basera sur le résultat du certificat PEB qui est communiqué dans le bail qui doit être enregistré.

L’indexation ne sera donc plus possible si le PEB du logement est certifié F ou G ou simplement si le logement ne possède pas de certificat. 

Celle-ci sera liée aux performances énergétiques du logement jusqu’au 13 octobre 2023.

Enfin, il se pourrait qu’au cours de cette année, un droit de préférence pour les locataires serait instauré à Bruxelles, mais uniquement dans le cas d’un bail de longue durée.

Le droit de préférence envisagerait que les locataires occupant le bien aurait la priorité sur l’achat si le propriétaire venait à le vendre. Si vous voulez en savoir plus …

Vous vous sentez perdu avec ces nouveautés ? Surtout au niveau de l’abattement : est-ce le moment d’acheter ou vendre ? Dois-je attendre avril 2023 pour acheter ? La réponse est non, par contre il faudra être vigilant à certaines choses pour pouvoir bénéficier du nouveau régime ! Vous avez un projet de vente ou d’achat ?

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Fiscalité – Les droits d’enregistrement

La première grande nouvelle est l’annonce d’une diminution des droits d’enregistrement à Bruxelles ! La Flandre avait frappé un grand coup début d’année en passant à 3% de droit d’enregistrement pour une résidence principale alors qu’à Bruxelles et en Wallonie les droits d’enregistrement sont de 12,5%. 

Bruxelles souhaite réagir avec une proposition :

Du changement du côté de l’abattement ! Celui-ci est fixé à 175.000€ aujourd’hui et passera à 200.000€ (si le projet du gouvernement est adopté…). D’autres avantages sont à citer : le prix du bien ne devra plus excéder 500.000€, mais 600.000€, vous aurez 3 ans pour vous y domicilier (au lieu de 2 ans actuellement) et enfin si vous ne restez pas 5 ans dans la propriété, vous ne devrez plus rembourser la totalité de l’abattement dont vous avez bénéficié. Ce sera calculé au prorata de la durée restante. 

Notez également que si vous souhaitez réaliser des travaux de rénovations dans le bien que vous achetez, vous pourriez bénéficier d’un abattement supplémentaire de 25.000€ par saut de classe énergétique ! Tout ceci sous condition et que le projet du gouvernement soit approuvé. 

Pour aller plus loin : https://bx1.be/categories/news/le-gouvernement-bruxellois-saccorde-sur-une-baisse-des-droits-denregistrement-sur-lhabitation-principale/

https://www.notaire.be/nouveautes/detail/du-changement-annonce-pour-lachat-dun-logement-a-bruxelles

Financier – Évolution des prix et des taux

Ensuite un point qui revient souvent et qui inquiète de nombreuses personnes est l’évolution du marché immobilier et plus particulièrement l’évolution des prix et les taux des prêts hypothécaires. 

Pour avoir une idée de l’évolution du marché nous vous invitons à parcourir le baromètre des notaires et à lire le résumé ici. 

En ce qui concerne les taux, vous avez des explications ici. Avec la hausse des taux il est parfois normal de penser qu’il faut se “dépêcher” d’acheter avant que les taux ne soient trop hauts ! Vous pouvez consulter cet article pour comprendre pourquoi il ne faut pas acheter dans la précipitation.  

Enfin une synthèse de l’évolution du marché est bien expliquée dans cet article. 

Performance énergétique d’un bâtiment

Force est de constater que d’autres sujets préoccupent de plus en plus de personnes. En premier lieu la performance énergétique d’un bâtiment. Nous constatons dans notre activité quotidienne que les futurs propriétaires sont de plus en plus sensibles à cette donnée. Attention toutefois à ne pas confondre performance énergétique et consommation énergétique. Un certificat de performance énergétique (PEB) ne va pas toujours refléter la réalité par rapport à la consommation réelle d’un bien. Pour se faire, le mieux est de se référer aux factures et s’intéresser à la consommation réelle d’un ménage dans le bien en question. 

Comme toujours, le marché immobilier est en constante évolution. Que ce soit au niveau juridique, fiscal ou encore technologique.. C’est pourquoi il est important de bien se faire conseiller par des personnes compétentes qui pourront vous aider au mieux dans votre projet immobilier. 

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Analyse du projet immobilier 

La première étape est de se poser quelques instants et d’analyser son projet immobilier. Pourquoi souhaitez-vous vendre ? Quel bien souhaitez-vous acquérir ? À quel prix ? Où prévoyez-vous de déménager ? 

Lorsque vous souhaitez vendre votre bien et que vous avez déjà votre futur projet bien en tête, soyez vigilant à ne pas commettre une erreur que beaucoup de personnes font qui est de définir le prix de vente de son bien en fonction de son futur projet. En effet, vouloir afficher un prix de vente en fonction de son futur achat est le meilleur moyen de ne pas être objectif et d’être au dessus de la valeur du marché. Le danger de cela est que le bien ne se vendra pas et pire encore qu’il soit “grillé” sur le marché. Pour éviter cela, le mieux est de faire appel à un ou plusieurs professionnels de l’immobilier pour avoir une valeur de mise en vente. À côté de cela, il est judicieux de planifier son projet et de tenir en compte les délais d’achat / vente d’un bien immobilier en Belgique. Enfin, il est important de se préparer à toute éventualité et d’envisager le pire scénario possible. Vous pouvez en discuter avec votre banquier ou courtier pour étudier les différentes possibilités telles que crédit pont ou autres solutions. 

Une fois que vous avez une idée de la valeur de votre bien, que vous avez vos critères de recherche de votre futur bien et que vous avez planifié votre projet (date de rentrée scolaire, vacances, hiver, … ), vous pouvez commencer à chercher votre futur chez vous. 

Notre conseil est de déjà préparer votre dossier de vente (commande des différents documents et attestations), réaliser le shooting photos pour l’annonce, de commencer à en parler autour de vous pour que le jour où vous avez trouvé votre bien coup de cœur, la vente ne soit qu’une formalité. Un dossier de vente complet, c’est déjà 50% de la vente réalisée.

La recherche du futur bien immobilier

Vous l’aurez compris, il est préférable de d’abord trouver son futur bien tout en préparant la vente pour ne pas se retrouver dans des situations inconfortables. Le fait de vendre avant de trouver son futur bien ajoute une pression dans votre recherche et augmente les chances de faire un mauvais choix, donc un mauvais achat. Le but est de ne pas prendre de décision dans la précipitation. 

Lorsque vous aurez trouvé et surtout fait une offre, c’est à ce moment-là qu’il faudra être vigilant et coordonner les différentes étapes entre la vente et l’achat. 

Pour rappel, voici les différentes étapes : 

• Acceptation d’une offre; 
• Rédaction du compromis de vente;
• Signature du compromis de vente;
• Rédaction de l’acte;
• Signature de l’acte.

Signatures d’actes

L’objectif est de travailler en étroite collaboration avec les notaires et l’agent immobilier pour arriver à faire coïncider les dates de signature d’acte. Selon la région, vous allez ainsi pouvoir bénéficier de l’abattement sur les droits d’enregistrement par exemple. 

Il est possible de retarder ou d’accélérer certains délais. Voici les délais d’usages : 

• Entre l’acceptation d’une offre et la signature du compromis de vente : entre 30 et 60 jours;
• Entre la signature du compromis et de l’acte authentique : 4 mois. 

En principe le bien qui est vendu doit être rendu libre de toute occupation et vide de tout mobilier pour la signature de l’acte. Dans certains cas il est possible de négocier avec le futur acquéreur de votre bien pour occuper le bien vendu après la signature de l’acte moyennant une compensation financière (un loyer, remboursement de mensualités, …). 

La vente et l’achat d’un bien immobilier peut être parfois compliqué et source de stress. C’est pourquoi il est important de vous faire conseiller par des personnes compétentes et professionnelles. Cela vous évitera les mauvaises surprises. 

Si vous avez des questions par rapport à votre projet immobilier, il ne faut pas hésiter à nous contacter pour en discuter.

Un conseil ne coûte rien, mais peut vous rapporter beaucoup.

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Première étape : le recrutement 

On commence tout simplement par la période de recrutement. On va apprendre à se connaître au travers de différents rendez-vous afin de bien comprendre vos attentes. Mais aussi que vous puissiez comprendre les attentes de l’agence par rapport à vous. Il est important pour nous que le nouveau membre d’équipe partage les mêmes valeurs et la même vision des choses. Cela permettra finalement  de voir si la collaboration peut se faire et mesurer les attentes de chacun sur le moyen et le long terme.

Deuxième étape : la formation

Une fois que le recrutement est fait, on attaque la période de formation qui est divisée en 2 périodes.

Période “Starter”  

La première étape dure 10 jours. On dresse le bilan de votre activité d’agent immobilier, des objectifs que vous souhaitez atteindre et de voir ensemble le plan à mettre en place pour atteindre vos objectifs. Il y a toute une stratégie pour vous motiver et faciliter le chemin vers le succès.

Level-up

La deuxième étape dure 90 jours. On apprend ensemble les différentes stratégies que nous mettons en place pour atteindre vos objectifs  et la mise en application des actions pour atteindre vos objectifs.

Durant cette période, que ce soit un stagiaire ou un agent confirmé, nous passons par une période d’accompagnement pour pouvoir mettre en pratique ce qui est vu en théorie lors des différents modules de formation. L’objectif de la formation est de vous rendre autonome le plus rapidement possible tout en travaillant en équipe. Peu à peu vous avez de plus en plus de responsabilités et vous serez en mesure de gérer votre activité d’agent immobilier de A à Z.

Le point essentiel chez Sylver Properties, c’est la qualité que nous offrons à nos clients. On veille toujours à ce que nos futurs collaborateurs suivent le même process et offrent également les mêmes services de qualité

Système de commissionnement 

Comme on dit toujours, “tout travaille mérite salaire”, c’est pourquoi nous avons développé un système de commissionnement qui vous permet d’être productif dès le premier jour et de pouvoir faire évoluer vos commissions avec votre carrière.

Après la période de formation, nous faisons le point tous ensemble.

Opportunités

Une fois que la formation est terminée et que vous êtes autonome, vous avez la possibilité de développer votre carrière au sein de l’agence. Plusieurs opportunités peuvent s’offrir à vous comme la création d’une équipe en interne, l’ouverture d’un bureau, un poste en interne, bref vous l’aurez compris ce ne sont pas les possibilités qui manquent. 

Nous faisons le point régulièrement sur votre activité, l’occasion de voir où vous en êtes : est-ce le moment de développer une équipe ? Continuer seul ? Les points d’améliorations à travailler ? Tout cela passe par des discussions régulières et une prise de décision commune. 

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter ! La Sylver Team est là pour vous conseiller et vous aider dans votre carrière professionnelle.

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Pourquoi est-il déconseillé de faire une offre à la première visite ?

Vous avez débuté votre recherche et c’est votre toute première visite. Ne vous précipitez pas et ayez certains éléments avant de vous engager parce que faire une offre est déjà une étape qui vous engage dans la vente. Il faut être très vigilant parce qu’on ne peut pas se retirer sans conséquences d’une offre.

Quels sont les éléments essentiels à avoir avant de faire une offre ?

Premièrement, rendez-vous dans votre banque pour avoir une idée de votre capacité d’emprunt. Est-ce que le bien coup de cœur rentre dans votre budget y compris éventuellement les travaux, les frais d’achat et autres ? Est-ce que votre crédit sera accepté à la banque ? Ce sont toutes des questions à se poser avant de s’engager. 

Si vous n’avez pas toutes les informations relatives à l’appartement ou la maison, il est conseillé de ne pas se précipiter. Petit conseil ! Demandez tous les documents avant la visite.

Est-ce que votre projet immobilier est précis ?

Au début, ce n’est pas toujours le cas. Prenez le temps de visiter d’autres biens et de vérifier si les critères vous conviennent. Il est très courant de voir que les acquéreurs changent ou revoient certains critères.

Vous sentez-vous à l’aise dans le bien visité ?

Si vous ne vous sentez pas à l’aise ou quelque chose ne vous plaît pas dans le bien visité, réfléchissez avant de vous engager.. Il est conseillé de ne pas faire d’offre. C’est un endroit où vous allez rester plusieurs années, il est donc préférable que tous les éléments positifs soient réunis pour que tout se passe bien dès le départ. 

Pourquoi faire une offre à la première visite ?

Vous êtes déjà à votre dixième visite et vous avez un coup de cœur pour le bien visité ? Et vous avez pu analyser les documents et informations avant la visite. Allez-y !
On se rend compte très vite que le marché immobilier sur Bruxelles est très concurrentiel et tendu. Les biens intéressants partent très vite. Il n’est pas rare de s’entendre dire qu’on a même pas le temps de planifier une visite que le bien est déjà sous-option. 

Avoir un dossier complet et préparé à l’avance 

Comme mentionné ci-dessus, votre projet doit être complet, précis et surtout vous devez avoir les documents nécessaires afin de confirmer votre intérêt lors de la visite. Vous avez déjà votre pré-accord de la banque, vous avez déjà choisi votre notaire, c’est parfait. Vous êtes prêts à franchir la première grande étape de votre projet d’achat : faire une offre. 

Avoir au préalable des informations concernant le bien

Il est important d’avoir tous les documents et informations concernant le bien visité avant ou après la visite.
Pour un appartement, vous avez par exemple : 

• le décompte de charges ainsi que les PV d’assemblée générale afin d’en savoir plus sur la copropriété
• les renseignements urbanistiques de la commune : document important qui prouve ce que vous allez acheter (maison / immeuble mixte, duplex, appartement) 

Et tous les autres documents comme : PEB, le certificat de conformité de l’installation électrique (CCE), les plans, …
Lorsque vous irez visiter, cela sera juste une confirmation de votre intérêt et vous pourrez faire une offre sur place. 

Si vous avez des questions, n’hésitez pas à nous contacter ! Nos agents immobiliers sont là pour vous conseiller et vous aider dans votre projet immobilier.

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Garder un contact permanent avec son réseau

En premier lieu, l’agent immobilier va veiller à maintenir le lien avec son cercle d’influence : sa famille, ses amis, ses collègues, ses clients, mais aussi ses anciens clients… Le relationnel est en effet une des clés du métier. Quotidiennement, l’agent immobilier va se mettre en relation avec tout un panel de personnes qui pourront se révéler des contacts précieux dans son métier. Un petit message pour les anniversaires, les fêtes, les occasions particulières… permet de maintenir le contact. Créer un réseau de connaissances et le développer permet notamment à l’agent immobilier de pratiquer une prospection large. En effet, la prospection ne se limite pas aux appels téléphoniques. Les clients sont partout et c’est à l’agent immobilier de nouer un contact privilégié avec eux.

Suivre ses dossiers

En lien avec l’entretien du réseau, il est important de savoir que l’activité d’un agent immobilier se construit sur du long terme et non sur des « one-shot ». Le suivi des dossiers à longue échéance est donc primordial. Les agents immobiliers doivent ainsi se tenir au fait de tous les éléments des dossiers qui sont en cours, mais également de ceux qui peuvent arriver grâce à de la prospection ou après un contact professionnel. Par exemple, si après un rendez-vous d’évaluation, le projet n’est pas imminent, il est essentiel de garder un contact avec le futur vendeur afin qu’il se sente accompagné. Qu’il se souvienne de l’agent immobilier au moment de concrétiser son projet. De la même façon, ce contact peut être pris avec un acquéreur potentiel qui aurait effectué une recherche. En fait, tous les contacts, professionnels ou privés, sont suivis avec attention par les agents immobiliers soucieux de réussir dans le métier.

De plus, une fois le dossier terminé, maintenir un suivi permet également de se  souvenir du client ou de la personne. Celle-ci pourra alors se tourner plus facilement vers vous si elle a d’autres besoins à l’avenir.

Multiplier les rendez-vous

Les rendez-vous ne se limitent pas seulement aux visites des biens. Rendez-vous d’évaluation, lunch avec des confrères, des clients, ou même avec d’autres corps de métier… Autant d’occasions de développer son réseau, mais également de discuter du marché et des opportunités éventuelles à saisir. Un agent immobilier est en contact avec des entrepreneurs, des certificateurs, des notaires, des syndics… Rencontrer régulièrement ces personnes de tous horizons peut déboucher sur des collaborations et, par conséquent, apporter de nouveaux dossiers.

Négocier

Autre habitude clé de l’agent immobilier : la négociation. On parle ici de négociation au sens large. Il ne s’agit pas uniquement de savoir discuter un prix, mais de savoir comment présenter un bien, comment présenter une évaluation, comment faire passer une offre si celle-ci n’est pas au prix affiché. L’agent immobilier doit apprendre à présenter les choses en fonction de ce qu’il veut obtenir de son interlocuteur et en fonction de ce qu’il veut vendre. En d’autres termes, il doit développer son pouvoir de négociation.

Il est très important de toujours communiquer à ses clients et aux différents intervenants des informations vérifiées, précises et détaillées, que ce soit dans la communication avec les vendeurs, comme les acquéreurs. Il faut en effet être conscient qu’une mauvaise communication ou des informations erronées peuvent entraîner des conséquences très lourdes sur l’aboutissement éventuel d’une vente. Pour les visites, c’est la même chose : faire visiter un bien ne consiste pas à présenter vaguement une cuisine ou une salle de bain. Il y a un véritable art à appliquer, une manière correcte de présenter les choses afin de transmettre certaines informations qui sont primordiales pour conclure un dossier de vente.

Continuer à acquérir de nouvelles compétences et connaissances

 Les agents immobiliers ont également l’obligation d’assimiler de nouvelles compétences et connaissances. La profession est réglementée par l’Institut professionnel des Agents immobiliers (IPI – https://www.biv.be), qui demande la poursuite d’au moins 10 heures de formations par an. 

Vous voulez vous améliorer dans votre pratique professionnelle ? Alors, n’hésitez pas à faire différentes formations afin de pouvoir augmenter vos connaissances et compétences. Car c’est un métier qui demande de pouvoir posséder plusieurs cordes à son arc et de maîtriser plusieurs fonctions (sociale, commerciale, connaissances juridiques…). Il y a une multitude de branches à l’immobilier et il est intéressant de bien les maîtriser pour s’améliorer !

À retenir !

Vous souhaitez vous perfectionner en négociation ? Entraînez-vous avec des scripts de petites formations et coachings. Vous pourrez ainsi mieux négocier certains éléments. De plus, entraîner votre pouvoir de négociation vous permettra aussi de vous sentir plus à l’aise quand vous devrez annoncer de mauvaises nouvelles et parler de manière assertive. Vous avez d’autres questions sur le métier d’agent immobilier ?

Contactez-nous. Nous serons ravis de pouvoir échanger avec vous autour de ce sujet.

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Quels sites internet faut-il consulter ?

Nous vous recommandons de visiter différents sites tels que : Immoweb, Immovlan ou encore le site internet des différentes agences immobilières. Ces sites vous permettront de vous faire une idée de ce que représente une annonce classique. Mais, à côté des annonces classiques, aujourd’hui, de plus en plus d’annonces immobilières peuvent être consultées sur les réseaux sociaux. Ainsi, vous pourrez trouver d’autres biens sur des sites tels que Facebook ou Instagram.

Que devez-vous faire en premier lieu ?

La première étape consiste à bien lire le descriptif. Lisez-le en entier et faites bien attention à ce qu’il indique. Vous y retrouverez des éléments primordiaux tels que le nombre de chambres, si le bien possède un extérieur, la superficie, la présence éventuelle d’une cave, ou encore si le parking est inclus dans le prix de vente. Il est donc essentiel de bien lire toutes ces informations.

Pourquoi faut-il bien lire le descriptif?

Tout d’abord, la description renseignera aussi les détails urbanistiques, ou encore, si une infraction a été constatée sur ce bien. Vous imaginez sans peine l’importance d’une telle information. Il est en effet plutôt gênant de constater, une fois le bien acheté, qu’une servitude permet à votre voisin de traverser votre jardin pour accéder à sa prairie. Vous pourriez dire adieu à vos bains de soleil en toute tranquillité aux beaux jours !

En outre, lorsqu’un appartement est annoncé comme comprenant deux chambres, il est judicieux de bien lire le descriptif afin de voir, par exemple, s’il s’agit bien de deux chambres ou si c’est une chambre et une possibilité d’une deuxième. De la même façon, dans une maison, s’il y a un grenier qui a été aménagé, essayez de savoir si cette transformation a bien été réalisée dans les règles de l’art avec un permis d’urbanisme. 

Ce ne sont pas les seuls éléments qui sont détaillés dans le descriptif et qui méritent votre attention. Ainsi, vous pourrez retrouver le montant des charges éventuelles, mais aussi les travaux à prévoir au niveau de la copropriété. On peut aussi y retrouver d’autres éléments techniques : type de vitrages (double ou triple) ou de châssis (PVC, bois, etc.). Enfin, observez les superficies qui sont annoncées. Il faut bien distinguer la superficie brute (dite extramuros) et la superficie nette (dite intramuros). Attention à la superficie renseignée sur le PEB (certificat énergétique). Celle-ci n’est pas une superficie habitable mais une superficie chauffée. Ces informations sont précieuses lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Vous éviterez ainsi de perdre un temps précieux en visite pour des biens qui ne vous conviendraient pas.

Comment lire le prix affiché sur l’annonce ?

Au niveau du prix affiché, vous pouvez souvent lire « faire offre à partir de ». Cette information vous donne une indication primordiale sur le prix du bien. Vous pourrez ainsi avoir une idée de la marge de négociation éventuelle du bien. Si le prix vous semble anormalement bas, prenez également garde. Il s’agit peut-être d’une vente en viager ou d’un bien qui nécessite beaucoup de travaux.

Et les photos ?

Évidemment, il vous faudra bien regarder et analyser les photos. Elles doivent être le plus en adéquation possible avec le descriptif. Toutefois, gardez bien à l’esprit que certains objectifs grand angle font paraître les pièces plus grandes en photo que dans la réalité.

Y a-t-il d’autres éléments qu’il faut analyser ?

Sur les sites dédiés à l’immobilier, on retrouve parfois d’autres caractéristiques telles que l’année de construction, le revenu cadastral, le précompte immobilier, le montant des charges, si le bien est loué, ou encore la conformité du contrôle électrique.

Si vous ne devez retenir qu’un point, c’est celui-ci : lisez toute l’annonce. Lire toute l’annonce vous permettra d’avoir accès à un maximum d’informations avant de prendre rendez-vous pour visiter le bien. Les visites peuvent prendre du temps et vous décourager si les biens ne sont pas sélectionnés avec soins. Enfin, soyez patient. La perle rare de l’immobilier n’attend que vous, mais elle peut se montrer difficile à trouver.

Pour toute question ou information complémentaire, n’hésitez pas à nous contacter ou à prendre un rendez-vous en bas de la page. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions.

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Les astuces et objets à mettre en place ?

Après avoir vécu le confinement, les espaces extérieurs ont la cote. Aujourd’hui, les acquéreurs en sont friands, et cela les rend particulièrement sensibles à cette plus-value que peut offrir votre bien. 

Mais à quels éléments devez-vous être particulièrement attentifs pour hisser votre bien au rang des plus prisés ?

Si vous disposez d’une maison

Celle-ci dispose d’un jardin, faites en sorte qu’il soit le plus accueillant possible lors des visites. N’hésitez pas à passer un coup de tondeuse, d’y ajouter des petites fleurs ou de la décoration qui apporteront une touche colorée.

Vous avez une terrasse, n’hésitez pas à passer un coup de balai. Nous sortons de la période automnale et hivernale, les chutes de feuilles ont été nombreuses et il est indispensable que votre extérieur soit propre lorsque vous faites visiter votre bien.

De manière générale, gardez en tête qu’il est toujours plus agréable de visiter un jardin bien entretenu.

Si vous disposez d’un appartement

Pour les appartements,  en fonction de la surface de votre terrasse, même petite, les terrasses doivent être aménagées pour séduire le futur occupant potentiel de votre habitation. Petite ou grande terrasse, pensez à éviter d’y laisser traîner des objets, tels qu’une poubelle, par exemple.  Bien sûr, veillez également à la propreté. “Une petite touche verte reste agréable”.

Enfin, il est toujours avantageux de permettre au futur acquéreur de se projeter dans votre espace  extérieur si vous en possédez un.   A cette fin, vous pouvez installer une table et des  chaises. Il pourra ainsi plus aisément imaginer les moments agréables qui l’attendent s’il achète votre bien.

N’hésitez pas à nous contacter, si vous avez envie d’échanger sur notre projet immobilier !

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Localisation et origines

Berchem-Sainte-Agathe est l’une des plus petites communes de Bruxelles. Les communes bruxelloises limitrophes sont Ganshoren, Koekelberg et Molenbeek ! La commune se trouve également à la limite du Brabant Flamand et des communes de Dilbeek, Grand-Bigard et Zellik.

Pourquoi Berchem-Sainte-Agathe ?

Tout d’abord, “Berg” signifie mont en allemand et “hem” est un mot repris du gothique ou de l’allemand qui signifie “enclos autour d’une bâtisse”. Nous pouvons dire que Berg-Hem désigne un enclos qui entoure une bâtisse sur un mont, le nom de Berchem fait donc référence à la paroisse qui se trouve Place de L’Eglise.

En réalité, la commune de Berchem-Sainte-Agathe a été développée tout autour de la place de l’église, qui comporte une église et un petit mont.

Un peu plus tard, Sainte-Agathe est apparue pour différencier Berchem de Bruxelles et celle en Flandre.

L’immobilier à Berchem-Sainte-Agathe

Berchem-Sainte-Agathe offre pas mal d’architecture, on retrouve des maisons d’habitation classiques, des maisons unifamiliales, des maisons de maître et aussi des immeubles comme ceux du parc Jean Monnet. Il y a également la cité moderne, un projet immobilier réalisé en 1920.

Les liens suivant, vous envoient vers plus d’explications sur l’histoire de la commune ainsi que son architecture : https://berchem.brussels/fr/berchem-sainte-agathe/decouvrir-berchem-sainte-agathe/  : https://monument.heritage.brussels/fr/Berchem-Sainte-Agathe/Rue_du_Bon_Accueil/1/38239

Les espaces verts de la commune de Berchem

Dans cette commune, on retrouve pas mal d’espaces verts, notamment une partie de la promenade verte qui se fait tout autour de Bruxelles.

Voici un lien vers la promenade verte : https://environnement.brussels/thematiques/espaces-verts-et-biodiversite/la-promenade-verte 

D’ailleurs, le bois du Wilder est l’un des parcs les plus connus de la commune.  Il est composé d’une colline arborée, de chemins vallonnés, d’un ruisseau nommé “le Parucqbeek”, des mares. On retrouve également des potagers cultivés par des particuliers ainsi qu’une prairie plantée d’arbres fruitiers. Il est conseillé de se balader ! 

D’autres coins verts connus à Berchem-Sainte-Agathe comme le Zavelenberg, situé à l’avenue Charles-Quint. Kattebroek, situé à la rue des Chats qui offre un paysage magnifique (des prairies pâturées, flore des marais,…). Et enfin, on retrouve le site du Hogenbos, ce territoire est composé de prairies à chevaux et vaches, de potagers et de terres cultivés. Hogenbos est l’endroit unique pour admirer les toits de Bruxelles et la basilique de Koekelberg. 

Vous voulez en savoir plus sur Berchem Sainte-Agathe ? 

N’hésitez pas à faire deux promenades qui sont les visages d’Agathe et les deux chœurs de Berchem. Ce sont deux promenades qui font le tour de la commune et qui permettent de découvrir les différents lieux de Berchem-Sainte-Agathe ainsi que son histoire ! 

Les visages d’Agathe	Les deux choeurs de Berchem

Ce lien vous mènera vers la découverte des promenades : https://1082berchem.brussels/wp-content/uploads/2015/11/Berchem-à-la-carte.pdf 

Depuis le mois de février, votre agence immobilière a déménagé à Berchem-Sainte-Agathe ! Et plus précisément au 515 avenue Charles Quint. N’hésitez pas à passer nous rendre visite pour discuter de vos projets immobiliers !

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Il est vrai qu’à un moment donné, on peut arriver à une certaine saturation et on se sent vite débordé.

Engager du personnel ?

Pour pouvoir garder un service de qualité pour les clients, un agent immobilier aurait peut-être tendance à vouloir engager directement un autre agent immobilier, un stagiaire EFPME ou un stagiaire IPI.

L’idéal pour un agent immobilier c’est de commencer à se faire aider par une personne qui va reprendre toute la partie administrative. Parce que cette partie-là demande beaucoup de travail, de suivi et de temps. Lorsque, l’agent immobilier décharge ces tâches administratives à une personne compétente, il pourra toujours se concentrer sur ce qu’il fait de mieux. C’est-à-dire, être en contact avec ses clients et surtout de privilégier un service de qualité. 

Naturellement, une fois que l’agent immobilier arrive de nouveau à un certain rythme, pourquoi ne pas éventuellement, à ce moment-là engager un autre agent immobilier qui pourra le décharger des visites ou de certains rendez-vous.
Déléguer, c’est utiliser des leviers pour être plus performant.

N’hésitez pas à nous contacter, si vous avez envie d’échanger avec nos agents immobiliers et pourquoi pas commencer une collaboration.. !

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Quelles sont les choses à vérifier avant de signer un compromis ?

Pour commencer, vous vérifierez consciencieusement l’identité des vendeurs et acquéreurs. Vous veillerez à ce que celles-ci soient bien reprises dans le compromis.

L’état civil est important à notifier car il a un impact au niveau de l’acquisition du bien et du mode d’acquisition. N’hésitez pas à consulter votre notaire pour avoir plus d’informations.

Vérifier l’identité du bien acheté 

Il faut faire attention et vérifier que le bien visité est bien celui que vous achetez. Pour cela, l’identification du bien se vérifie par la parcelle cadastrale mais aussi, pour un appartement, la présence d’un numéro d’appartement, numéro de cave, de garage … Ce sont des éléments que vous pourrez retrouver dans l’acte de base lorsqu’il s’agit d’un appartement.

Conditions négociées au cours des visites

Vous devrez aussi inclure dans le compromis tel quel les conditions négociées au cours des visites pour éviter toutes mauvaises surprises lors de la signature du compromis.

Si vous achetez un appartement, vous retrouverez toutes les informations relatives à la copropriété dans l’article 3.94. Il vous sera envoyé par le syndic endéans les 15 jours.

Ce document reprend l’état de la copropriété, les derniers PV de l’assemblée générale, les derniers décomptes des charges et les derniers bilans approuvés.

Les renseignements urbanistiques sont des éléments essentiels à la vente. Ce document reprend toutes les informations du bien que vous achetez ainsi que les infractions constatées et s’il y a lieu de les régulariser.

Les renseignements urbanistiques sont à demander dès la prise de décision de mise en vente. La commune a un droit de réponse dans les 30 jours pour les délivrer. Ces renseignements urbanistiques seront demandés à la commune soit par le vendeur, soit par le notaire, soit par l’agent immobilier.

Conditions suspensives de l’obtention d’un financement

En tant qu’ acquéreur, si vous faites appel à la banque pour le financement de votre bien, on retrouvera la condition suspensive de l’obtention d’un financement. Le délai pour obtenir l’accord définitif de la banque/courtier est de 4 semaines à partir de la signature du compromis. Vous vérifierez que cette clause est rédigée dans ce sens et que celle-ci est présente dans l’offre signée et ensuite dans le compromis avant d’acheter le bien.

On retrouvera aussi les éléments fiscaux liés à l’acquisition d’un bien, notamment les droits d’enregistrement. Si vous remplissez les conditions pour bénéficier de l’abattement en région bruxelloise, tout cela sera repris dans le compromis de vente.

Frais liés à l’acquisition du bien

Tous les frais liés à l’acquisition du bien devront être repris dans le compromis et enfin, le prix auquel vous achetez le bien.

Si vous avez encore des questions concernant le compromis, qui est un élément essentiel lors de l’acquisition d’un bien. 

N’hésitez pas à contacter ou à prendre rendez-vous avec Sylver Properties afin d’en discuter et répondre à vos questions.

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Ce permis va reprendre les autorisations accordées par la commune en vue de modifier la situation existante.

Le permis peut porter sur un changement de la structure de la façade tel que le changement de châssis ou encore modifier l’affectation d’une pièce. À savoir un grenier en chambre  ou en salle de bain demande la rentrée d’un permis d’urbanisme à la commune.

Où et comment introduire une demande de permis ?

Pour commencer, contactez la commune et informez-vous sur ce que vous pouvez faire et pour quels types de travaux vous avez besoin d’un permis. Généralement, les règles sont les mêmes pour tout le monde néanmoins il existe quelques particularités propres à sa commune.

Une fois que vous savez ce que vous voulez faire, vous serez amené à suivre des démarches administratives. Un dossier reprenant tous les documents nécessaires sera à remettre à la commune.

Certains travaux ou modifications nécessitent l’intervention d’un architecte. Il réalisera des plans et toute une série de documents complémentaires seront à introduire dans votre dossier.

Et si votre bien est en infraction, que faire ?

Une infraction peut se constater  lors de la réception des renseignements urbanistiques.

Cela veut dire qu’une modification a été faite dans le bien mais qu’il y a eu une négligence au niveau réglementaire. À savoir, qu’aucun permis n’a été demandé et accepté pour cette modification.

Pour pallier ce problème, vous contacterez la commune afin de savoir quel type de permis il faudra obtenir afin de régulariser la situation.

On parle aussi d’irrégularité quand un PV n’est pas dressé par la commune. Celle-ci vous informera juste qu’une modification à été faite sans demande de permis. Vous rentrerez alors un dossier pour régulariser cette irrégularité.

Une constatation d’infraction peut survenir suite à une dénonciation ou par la commune elle-même. Vous recevrez alors un PV de constat d’infraction et vous aurez un délai pour vous mettre en conformité.

Peut-on vendre avec infraction ?

Le fait d’avoir un bien avec une irrégularité ou une infraction ne vous empêche pas de  vendre votre bien. Vous serez dans l’obligation d’informer l’acquéreur de ces éléments avant qu’il puisse se positionner sur une offre.

S’en suivra alors les négociations concernant la prise en charge des frais liés à cette mise en conformité. Cette négociation aura un impact financier et donc sur le prix de vente.

Si vous vous retrouvez dans cette situation ou que vous avez encore des interrogations, Sylver Properties sera ravie de pouvoir vous conseiller !

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