Le changement au niveau des crédits hypothécaires.

Nous l’avions vu précédemment, il y a du changement au niveau des crédits hypothécaires. Si les expertises sont déjà une pratique courante, le changement est au niveau de l’accord de l’emprunt. Il se fera sur base de l’expertise et non de l’offre d’achat. Pour plus d’infos : cliquez ici

Quelques changements dans la région flamande..

C’est surtout au niveau de la Flandre que cela va bouger ! En premier lieu au niveau des droits d’enregistrement. Vous pouvez lire cet article qui parle des droits d’enregistrement. Le taux va passer à 3% ! Quand on sait qu’en Wallonie et à Bruxelles ce taux est à 12,5%, cela fait une belle différence. Il est également possible d’avoir un abattement ou un taux réduit lors de votre achat immobilier en région Bruxelloise ou Wallonne, mais la Flandre reste plus intéressante.  

Autre changement en Flandre, cela se passe au niveau des PEB (EPC en néerlandais). Pour toute transaction immobilière (achat/vente) réalisée à partir de janvier 2022, le bien devra avoir un PEB datant de minimum 2019 ! Et ce même si le bien dispose d’un PEB valide. Pour rappel un PEB a un délai de validité de 10 ans. 

Prenons un exemple concret vécu à l’agence : une maison est mise en vente au mois d’octobre 2021 avec un PEB datant de 2018. Nous recevons une offre fin du mois d’octobre 2021 et le compromis est signé début novembre 2021. L’acte est fixé à 4 mois plus tard, c’est-à-dire février/mars 2022, il faut un nouveau PEB pour la signature de l’acte car celui dont nous disposons est de 2018. Vous pouvez avoir plus d’informations via ce site. 

Les PEB en Flandre.

Toujours au niveau des PEB en Flandre, il y a l’apparition des PEB des parties communes d’une copropriété. Nous vous invitons à consulter ce site pour avoir plus d’informations et savoir quelles sont les copropriétés concernées par cette nouveauté. 

Si vous avez un projet immobilier et que vous souhaitez en discuter, il ne faut pas hésiter à nous contacter ou à prendre rendez-vous en ligne sans engagement via le bouton ci-dessous.

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Votre agence immobilière va tenter de répondre à cette question en abordant les points positifs et négatifs de chaque situation. 

Selon nous, il s’agit avant tout d’un choix personnel. Pour beaucoup de personnes, l’achat d’un bien immobilier représente une étape importante dans une vie. Il peut représenter une certaine sécurité tandis que la location peut représenter la liberté pour d’autres personnes.

Achat

Le premier point positif est sans nul doute le fait que le bien vous appartiendra une fois que l’emprunt hypothécaire sera remboursé. De plus, le fait d’être propriétaire de votre bien vous permet de réaliser tous les travaux d’aménagement que vous souhaitez. (Selon les cas, un permis sera nécessaire ou avoir au préalable des accords). 

Pour le côté négatif, pour un même bien, un propriétaire devra supporter plus de frais. En effet, un propriétaire devra payer chaque année le précompte immobilier. De plus, toutes les réparations à réaliser tels que changement de chaudière, isolation d’une toiture, changement de châssis de fenêtre seront à charge du propriétaire.

Enfin, si le bien fait partie d’une copropriété, l’ensemble des charges mensuelles et les éventuels appels de fonds seront pris en charge par le propriétaire.

Location

La location est plus abordable que l’achat d’un bien. Lorsque l’on souhaite acheter un bien, il faut prévoir au minimum les “frais de notaire” (qui incluent les frais de notaire et les droits d’enregistrement), 10% du prix d’achat ainsi que les frais bancaires.

Dans le cadre d’une location à Bruxelles, il vous sera demandé de prévoir le premier mois de loyer ainsi que le montant des charges éventuelles pour la signature du bail. Deux mois de loyer pour constituer la garantie locative. De plus, si un état des lieux d’entrée est dressée par un expert, il faudra payer la moitié des frais (l’autre moitié étant à charge du propriétaire).

Un autre avantage de la location est que lorsque l’on souhaite déménager, pour une raison ou une autre comme les problèmes de voisinage, changement dans le quartier, … Il est beaucoup plus simple de quitter un bien en location. Selon le type de bail, un préavis de 3 mois est à prester ainsi que le paiement d’une indemnité allant jusqu’à 3 mois de loyer.  

Le point négatif d’être locataire est que le bien ne vous appartiendra jamais. Vous n’êtes jamais certain de pouvoir rester dans le bien sur du long terme. Le propriétaire pourrait décider de vendre à tout moment. De plus, si le futur acquéreur décide d’occuper le bien personnellement, il pourra vous demander de quitter le bien moyennant un préavis de 6 mois ou 3 mois selon le type de bail.

Conclusion

Il est difficile de dire la situation idéale, l’achat ou la location. Cela est surtout une question de choix personnel et de projet de vie. Il y a des avantages et des inconvénients aussi bien pour ceux qui louent que pour ceux qui achètent. Toutefois, ceux qui souhaitent devenir propriétaire, peuvent profiter des taux bas pour contracter un crédit hypothécaire. Une propre habitation est toujours un bon investissement.

N’hésitez pas à nous contacter pour avoir plus d’informations et pourquoi pas parler de votre projet immobilier.

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Pourquoi le mois de septembre ?

Le mois de septembre est marqué par la rentrée scolaire et la fin des vacances d’été. Le retour à la vie “normale” est synonyme de reprise des projets immobiliers qui ont été mis en suspens durant les mois d’été. Beaucoup de personnes repoussent la vente de leur appartement ou de leur maison pour pouvoir profiter sereinement des vacances d’été. 

D’ailleurs les statistiques confirment cette tendance. Nous pouvons observer une augmentation du nombre d’annonces qui sont publiées sur les différents portails immobiliers.

Soyez donc plus vigilant et consultez régulièrement les différents sites pour ne pas manquer la prochaine annonce. 

Et du côté des agences immobilières ? 

Beaucoup d’agents immobiliers profitent de cette période pour relancer leur base de données. C’est le moment idéal pour un agent immobilier de recontacter son client. D’ailleurs, il ne faut pas hésiter à poser la question lorsque vous êtes en visite avec un agent immobilier pour savoir s’il n’a pas un bien qui va prochainement être mis en publicité.

Pour aller plus loin 

Si vous êtes au début de vos recherches vous pouvez obtenir plus d’informations sur comment bien préparer son achat, un précédent article. Vous pouvez profiter de cette période pour refaire le point sur votre recherche et pourquoi pas redéfinir votre projet immobilier : le type de bien, le quartier, le budget, … 

Il est possible de prendre un rendez-vous avec votre agence immobilière pour discuter de votre projet immobilier. C’est un rendez-vous de 15 minutes sans engagement qui peut se faire en ligne ou à l’agence à Anderlecht. 

Retrouvez nos annonces en exclusivité sur notre page Facebook  

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Toutefois, partez du principe que toutes les modifications que vous faites devront avoir disparu à la fin de votre bail et l’appartement devra être dans le même état que lors de l’état des lieux d’entrée. Si vous louez un appartement peint en blanc et que vous le repeignez en bleu, vous devrez le repeindre en blanc à la fin du bail.

Alors comment mettre à son goût un bien loué ? Voici quelques astuces ! 

1. Des revêtements muraux et de sol repositionnables

La crédence de la cuisine n’est pas à votre goût ? Ou bien c’est le carrelage de salle de bain qui ne met pas la pièce en valeur ? Les autocollants en vinyle sont ce qu’ils vous faut ! Bon marché et très faciles à appliquer, ils se retirent très facilement avec un grattoir sans endommager le carrelage d’origine qui se trouve en dessous. 

2. Apporter de la vie grâce à des plantes

Pensez à ajouter des plantes et des fleurs dans vos espaces de vie. En plus de contribuer à purifier l’air, les plantes contribuent à notre bien-être. Une façon idéale de rajouter de la couleur dans votre intérieur. Vous n’avez pas la main verte ? Investissez dans des fausses plantes de qualité pour créer l’illusion ou pensez aux fleurs et herbes séchées, très tendances !

3. Créer une ambiance grâce aux luminaires

L’éclairage est primordial : s’il est trop faible, il peut être déprimant et s’il est trop fluorescent, il peut être trop stimulant. Vous devez trouver un équilibre entre les deux. Pour cela, utilisez un mélange de lumière naturelle et artificielle. En plus des suspensions ou spots encastrés, pensez à ajouter des lampes pour créer de la lumière indirecte. Et pourquoi pas investir dans des ampoules intelligentes ? Vous pourrez ainsi choisir la température de la lumière… voire même la couleur ! 

4. Pensez aux textiles

Un autre moyen de transformer votre intérieur en espace cosy consiste à miser sur les textiles : plaid, rideaux, tapis ou encore linge de lit. Les textiles sont une façon de personnaliser son intérieur et de réchauffer l’ambiance souvent froide des biens loués. Autre avantage : si vous vivez en appartement, un tapis pourra atténuer les bruits qu’entendent vos voisins du dessous !

5. N’oubliez pas d’ajouter une touche personnelle

Vous aurez beau apporter tous les changements ci-dessus à votre espace, si vous n’y ajoutez pas une touche personnelle, vous ne vous sentirez probablement pas tout à fait chez vous. Souvenirs de voyages, photos de famille ou encore œuvres d’art chères à votre cœur : n’hésitez pas à incorporer des pièces qui vous ressemblent. 

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Commençons par les obligations auxquelles vous devez vous plier. L’habitation que vous louez doit répondre aux exigences de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Vous êtes dans l’obligation de remettre le bien en bon état d’entretien au locataire. Il est aussi nécessaire d’y installer un détecteur de fumée. Enfin, pour pouvoir louer votre bien, vous devrez également établir un certificat PEB. 

Une fois toutes ces conditions remplies, une question essentielle se pose : à quel prix louer ? Sachez que vous êtes libre de fixer vous-même le prix de la location. Cependant, pour que votre bien se loue rapidement et que le montant soit dans les prix du marché, mieux vaut faire appel à un agent immobilier. Il pourra vous aider à déterminer le montant adéquat. Sachez qu’une fois le prix de la location fixé, il ne pourra plus être modifié pendant la durée de la location. Il pourra par contre être indexé chaque année.

Pour poster votre annonce, plusieurs choix s’offrent à vous. Il existe de nombreux groupes Facebook regroupant des appartements et maisons à louer ou sites d’annonces immobilières. Mais louer un bien peut parfois être un fardeau : confier son bien à une agence immobilière peut donc apporter une réelle tranquillité d’esprit ! Dans ce cas, l’agence s’occupera également du contrat de bail. Si vous louez par vos propres moyens, ce sera à vous d’en établir le contenu, en respectant les mentions légales. Une fois signé par les deux parties, le bail devra être enregistré. 

Afin de vous protéger, pensez également à ces deux points : la garantie locative et les assurances. Vous êtes en effet en droit d’exiger une garantie locative afin de vous prémunir contre d’éventuels désagréments, comme d’importants dégâts causés par le locataire. A Bruxelles, son montant ne doit pas excéder 2 mois de loyer si la garantie a été bloquée sur un compte et 3 mois, quand cette garantie sera constituée par tranches ou par le CPAS. Enfin, le locataire est responsable en cas d’incendie dans l’habitation louée, sauf s’il est en mesure de prouver le contraire Il est donc coutume d’obliger, dans le contrat de bail, le locataire à souscrire une assurance habitation. 

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L’absence d’indexation peut exister, mais rares sont les bailleurs qui décident de ne pas indexer le loyer de leur locataire. De manière générale, tous les loyers sont indexés. Deux conditions doivent cependant être respectées : 

• Le contrat de bail doit être rédigé par écrit. L’indexation sera, elle aussi, demandée par écrit.
• Le contrat de bail ne doit pas avoir exclu l’indexation. Si le contrat de bail prévoit qu’il n’y aura pas d’indexation, ce qui reste évidemment possible, celle-ci ne sera pas appliquée. Attention, même si l’indexation n’est pas prévue dans le bail, elle peut être appliquée. 

Quand faut-il indexer le loyer ?

L’indexation se fait une fois par an, à la date anniversaire de l’entrée en vigueur du contrat de bail.

Attention : l’indexation n’est pas automatique. C’est au bailleur de demander au locataire de payer le montant du nouveau loyer indexé. En cas d’oubli, la demande peut se faire plus tard : le locataire ne devra alors payer le loyer indexé que pour les mensualités futures, ainsi que pour les trois mois précédant la demande. La demande d’indexation doit être faite par écrit, comme le précise l’article 6 de la loi du 20 février 1991.

Un outil en ligne permettant de calculer l’indexation de loyer est disponible sur le site de Statbel. Mais le calcul à suivre est très simple. Pour calculer l’indexation, il suffit de suivre la formule suivante : 

Le loyer de base correspond au loyer fixé au moment de la conclusion du bail. Il n’inclut ni les charges, ni les frais. 

Le nouvel indice est l’indice-santé du mois qui précède la date anniversaire du contrat de bail. L’indice de base correspond à celui du mois précédant le mois de la conclusion du bail. 

En cas de litige, par exemple si un locataire refuse de payer le montant du loyer indexé, le bailleur doit poursuivre le locataire en justice dans l’année qui suit la date de son courrier notifiant l’indexation du loyer au locataire. Une fois ce délai écoulé, il y a prescription.

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Si la sous-location n’est pas autorisée de façon explicite par votre propriétaire ou votre bail locatif, elle est interdite. C’est le cas quel que soit la durée et la nature de la sous-location : chambre d’hôte, sous-location de la totalité de l’appartement, etc. Dans tous les cas, avant de sous-louer votre appartement, contactez votre propriétaire et demandez-lui de vous donner une autorisation écrite. Car sans obtenir l’autorisation préalable, vous vous exposez à toute sorte de problèmes… 

Si votre propriétaire vient à être au courant de la situation, et s’il est en mesure de le prouver, il pourra vous obliger à cesser la sous-location. Dans les cas les plus graves, le propriétaire pourra demander à un juge de paix votre expulsion, la fin de votre bail… voire même décider de l’octroi de dommages et intérêts. De plus, le sous-locataire, obligé de quitter les lieux, pourra également se retourner contre vous pour non-respect du bail qui vous lie. Soyez donc prudents. 

Attention, il est important de savoir que vous répondez seul à l’ensemble des obligations et responsabilités du locataire, même si la sous-location a été autorisée par le propriétaire. Concrètement, cela signifie qu’en cas de dégâts occasionnés par la personne qui sous-loue le bien, vous êtes responsable. Il en va de même pour d’éventuels retards pour le paiement du loyer. 

Il est donc dans votre intérêt, pour vous protéger, de signer un contrat de sous-location afin de pouvoir vous retourner, si nécessaire, contre le sous-locataire du bien. Il est également possible d’y inclure une clause imposant le paiement d’une garantie locative, mais celle-ci n’est pas obligatoire. Le bail de sous-location est soumis aux mêmes dispositions légales que la location elle-même. Sa durée ne peut néanmoins excéder celle du bail principal.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter.

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